권리란?

법(法)의 중심개념이며 개인의 존엄과 가치의 표현이기도 하다. 권리의 본질에 대하여는 법에 의해 부여된 의사의 힘으로 보는 의사설(意思說), 법에 의해 보호되는 이익이라고 보는 이익설(利益說) 등도 있으나, 일정한 이익을 누릴 수 있도록 법이 인정하는 힘이라고 보는 권리법력설(權利法力說)이 지배적 견해이다. 권리에는 공법상(公法上)의 공권(公權)과 사법상(私法上)의 사권(私權)이 있으나, 대체로 사권을 중심으로 말한다.
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현대사회에서의 권리는 공공복리의 이념에 의해 사회성·공공성이 강조되고 있으며(헌법 제23조), 그에 따라 신의성실의 원칙과 권리남용금지의 원칙을 통하여 권리행사의 한계가 설정된다(민법 제2조).

권리가 침해되는 때에 그 보호는 국가에 의한 공력구제(公力救濟)를 원칙으로 하며, 개인에 의한 사력구제(私力救濟)는 예외적으로 불가피한 경우에 한하여 인정될 뿐이다. 공력구제의 방법으로는 재판제도·조정제도 등이 있고, 사력구제의 방법으로는 정당방위·긴급피난·자력구제 등이 있다.

[네이버 지식백과] 권리 [right, 權利] (두산백과)

 

권리는 공공성이 강조 되기 때문에 함부로 자신의 권리를 주장해서도 안 되고, 침해되어서도 안된다.
하지만, 때로는 우리는 “어떤 사람”에게도 권리라는 것이 존재하는 것일까? 라는 의문이 들 때가 있다.

희망가게를 지원하면서 가장 큰 걱정거리는 계속되는 임차료 상승이다. 임대주가 꼬박꼬박 법이 정한 상한선 내에서 9%씩 올리기 때문에 1년에 한 번씩 돌아오는 계약 날만 되면 월세를 깍아달라고 사정만 할 수 있을 뿐 임대주의 요구에 응해야 한다. 지속적인 임대료 상승은 장사가 잘된다 해도 버티기 어렵다. 임대료 올려봤자 1년에 10만 원 안팎인데, 얼마나 위협적일까? 싶지만, 창업주 입장에서는 재료비 상승을 감당할 수 있느냐, 비수기를 견딜 수 있느냐 등의 영업의 중요한 문제이다.

임차료 상승을 규제할 수 있는 방법은 없을까? 자료를 찾아보았으나, “임차료는 임대인의 재산권 행사이기 때문에 법적으로는 규제할 수 없다.” 가 법적 해석이다. 다만, 주변 상권에 비해 비싸게 받을 경우 조정할 수 있으며, 상가임대차 보호를 받는 경우에는 재계약 시 9% 이내로 올릴 수 있다가 전부다. 그나마 있다는 것이 다행이라고 여길 판이다.

최근 참여연대에서 이러한 임차상인의 권리를 위해 상가임대차보호법 개정 운동을 하고 있어 이 문제에 대해 자문을 얻을 겸 찾아가 보았다. 참여연대 민생희망본부 홍정훈 간사를 만나 관련 이야기를 나누었다.

홍정훈 간사와 면담

아름다운재단 송혜진 간사 (이하 송) : 임차료가 꼬박꼬박 올라가고 있는데, 이를 규제할 수 있는 방법은 없나요?

참여연대 민생희망본부 홍정훈 간사(이하 홍) : 상가 임대차 보호를 받는 경우는 재계약 시 9% 이내로 보호받을 수 있지만, 그 외에는 없습니다.

송 : 해외는 어떤가요?

홍 : 해외는 임대차법이 있어 적정임대료를 고시하고 있습니다. 지역마다 적정 임대료를 고시하고, 이에 대해 임차인이 건물 노후 등의 문제로 과한 월세라고 여겨 합의하지 못하는 경우 법원의 판결로 결정됩니다. 일본의 경우 건물주가 임대료 상승을 원할 경우 정당한가에 대한 정당성 심사를 “분쟁조정위원회” 같은 곳에서 하게 됩니다. 또한, 통상 “감가상각비”를 고려하여 임대료를 올리지 않고, “영업하는 사람이 건물의 가치를 올려줬다”라는 것이 있으므로 쉽게 올릴 수 없습니다.

송 : 영업을 하는 사람의 권리를 인정하는군요.

홍 : 그렇습니다. 임차인이 심지어 감액 청구도 가능합니다. 프랑스 같은 경우 영업소유권을 인정하여 퇴거가 필요한 경우 퇴거 보상제도를 시행하고 있습니다. 하지만 우리나라의 경우 퇴거 보상제가 없고, 오히려 임대인의 손을 들어 임차인 강제 퇴거가 가능합니다.

송 : 어떤 건물은 임대료만 모아도 월 일천만 원이 넘는 경우가 있는데, 이에 대해 세금은 얼마나 되나요? 가끔 너무 많이 받아가 억울할 때가 있습니다. 임대주는 크게 노동하지 않고, 자산으로 재산을 불리는 것이니까요.

홍 : 상가임대소득세가 있지만, 증세가 필요한 부분입니다. 하지만, 쉽게 할 수 없는 것이 세입자에게 전가될 우려도 있고, 국회의원 등 관계인들이 모두 임대 소득자일 가능성이 높습니다.

송 : 서촌만 하더라도 월세도 괜찮고, 다양한 상점들이 어우러져 작지만 아기자기한 맛이 있었는데, 지금은 월세도 비싸지고, 권리금도 너무 높게 형성되었습니다. 일본 교토 같은 경우는 관광객이 많이 오는 상권이더라도 옛날 그대로의 작은 팥죽 가게, 숙박시설 등이 살아 있는데 말입니다. 

홍 : 상권 형성에 영향을 미치는 것은 프렌차이즈(가맹정)라고 할 수 있는데, 지자체장의 권한으로 가맹점을 2층 이상만 사용하게 하는 정도는 할 수 있으나 원천 봉쇄는 불가합니다. 다만, 프랑스처럼 퇴거 보상제를 높게 한다면 상권이 옛날 모습 그대로 유지 할 수 있겠지요.

송 : 가끔 재건축한다고 임차인이 쫓겨나는 경우도 있습니다. 이를 방어할 수 있는 것은 없을까요? 재개발 재건축 후 월세를 올려 현재 보증금과 월세로는 다시 임차할 수도 없고요.

홍 : 외국의 경우 건물 재건축 고시와 계획을 미리 임차인에게 해야 하고, 퇴거 보상을 해야 합니다. 프랑스는 최소 9년을 보장하고 있고, 특별한 사유가 없다면 계속 연장됩니다. 조정이 안 되면 법원을 통하여 조정되고요. 일본도 퇴거 보상제를 시행하고 있습니다.

미국, 영국, 프랑스에서는 상가 임차인이 그 건물의 가치를 올려줬다는 의미에서 영업권이라는 것이 발달해있다. 우리나라의 경우 임차인과 임차인 사이의 거래에 붙는 권리금이라고 할 수 있는데, 외국의 경우는 임대인과 임차인의 거래에서도 이러한 영업권이 인정된다.

외국의 영업권이란 임대인이 임차인을 내보낼 때 지급하는 상권의 성장과 임대료 증대에 따른 보상의 성격이 강하기 때문이다. 임대인들은 좋은 임차인을 받아 상권 자체를 키우는 것에 더 큰 의의를 둔다. 장사도 안 되는데 월세가 올라갈 때마다 속수무책으로 당했었는데, 외국에서는 임차인에게도 “권리”가 있다 하니 속이 다 시원하다.

장사가 안되는 곳의 건물을 임차하는데, 깎아줘도 되건만 임대인은 그러면 나가라 라는 식의 배짱 영업으로 상생이라는 말은 꺼낼 수도 없는 노릇이다. 임대인 입장에서는 월세 안 들어오면 보증금에서 깎으면 되고, 이 임차인 나가면, 다음 임차인에게서 받으면 되고, 돈 많은 임대인의 경우 임대료는 부가 수익이기 때문에 건물을 놀려도 된다. 하니, 굳지 임차인의 애걸복걸에 신경 쓰지 않는다.

청년, 퇴직자들의 실업난에 대해
창업이라도 하라 하면서, 정작 창업환경은 나날이 나빠지고 있다.

[참고하기] 
상가임대차 보호법이란?
상가임대차보호법은 영세상인들의 상가 임대 보호를 목적으로 2001년 12월 29일 제정되었다. 영세상인들의 안정적인 생업 종사를 돕고 과도한 임대료 인상을 방지하여 세입자의 권리를 보장하기 위한 것이다. 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물에만 해당되며, 상가건물 임차인 중에서도 환산보증금이 일정 금액 이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받는다. 서울특별시는 4억 원 이하, 서울을 제외한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역은 3억 원 이하, 광역시와 안산시ㆍ용인시ㆍ김포시ㆍ광주시는 2억 4천만 원 이하, 그 밖의 지역은 1억 8천만 원 이하까지 보호 대상이 된다. 환산보증금은 보증금+(월세X100)으로 계산한다.

[네이버 지식백과] 상가임대차보호법 (시사경제용어사전, 2010. 11., 대한민국정부)
참고링크 – http://www.huffingtonpost.kr/youngjun-kim/story_b_10853428.html